4月份开始,温州传出松绑限购的方案后,杭州、长沙、南宁、天津等多个城市开始酝酿松绑限购的可能性,最近又有曝出除北上广深四个城市外,其他城市限购可以自行调节。一时间,楼市限购令松绑的消息传遍全国,虽然部分消息被以时机未到为由否认,但仍然无法平息对限购松绑的普遍预期。
限购令始于2010年4月出台的《关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》,史称“国十条”,自此,中国绝大部分热点城市进入限购时代。特殊时期,对紧缺物资实施限购,是有一定合的,例如战争时期对石油和粮食的限购。房屋及其所依附的土地,跟粮食和水一样,是人类所必需的资源,如果出现紧缺,其分配必须有所。近几年来,房地产投机盛行,一些热点城市的房屋确实出现供应紧张,实施限购令,在一定程度上确实了投机,增加了刚需置业的机会。
支持限购令的另一个常见理由是,作为上游的土地市场是一个垄断市场,地方又常为地制造土地稀缺效应,作为下游的楼市也不应该完全市场化,施予一定的行政管制是必要的。短期来看,限购令可作为特殊时期的权宜之策,但长远来看,其代价之大必须受到重视。
最直接的代价是导致价格机制失灵,价格是市场经济的温度计,是引导供需变化的最重要信号,以需求,价格就不能反映真实的供求关系,进入住宅产业的资本会大大减少,房屋的供应也会随之减少,住宅市场迟早会陷入“越限购越紧缺”的矛盾。
“越限购越紧缺”的我们一点也不陌生,计划经济年代,为解决社会物资匮乏的问题,粮食、布匹、肉食都要凭票购买(有钱都买不到),但严厉的限购令不仅没有缓解供应匮乏的问题,还让经济建设多年停滞不前,反而是后来发展市场经济,大部分物资放开限购后,物资供应变得丰富,人们的生活水平大大提升。
今天的楼市限购令虽不能和当时的粮票、布票直接画等号,但任何限购令本质是计划经济。市场的供求关系,一直都由那只看不见的手在指挥,任何扭曲价格信号的行为,都会遭到市场本身的报复。北上广深等特大城市限购这么多年,房价仍然飞涨,房屋供应紧缺仍然没有显著改善,可以看作是一个有力的。
从世界的情况来看,住宅的投资品属性是天生的、无法回避的,但住宅又是人们所必需的资源,尤其在特大城市,还是一种紧缺的资源,其分配当然要有所,但限购令显然不是一个好办法,发达国家主要依赖市场的调控,其具体表现为货币政策和财税政策。
很多研究发现,中国大城市房价的历年涨幅刚好与货币供应量高度线性相关,信贷投放多的年份,房价上涨就快,反之亦然,这说明,货币政策对房价的影响要大于限购令。货币政策如果保持不变,天量的基础货币必然要寻找入口,限购令只是为楼市提供一道暂时的防水墙,一旦这道墙拆除,货币的仍然会流向楼市,推动楼市报复性上涨,这一现象过去多次出现。
财税政策在发达国家更是常见,对多套房屋征收高额保有税(房产税),避免房屋出现大量空置,的房子一美元都没人买,很大一部分原因就是因为房产税远高于购房支出。有的国家甚至对空置房屋施以重罚,法国一些城市,房屋闲置的第一年,业主须缴纳房款10%的罚款,第二年为12.5%,第三年为15%,美国的克利夫兰、巴尔的摩等城市立法允许将闲置住房直接推倒。
中国到目前为止还没有全面征收房产税,导致中国的房屋持有成本几乎为零,富量购入房屋也大量空置,无计可施,只能施以简单的限购令,亡羊补牢。相比限购令,房产税显然是更好的调控手段,既能满足富人对拥有多套房屋的正常需求,还能征收大量房产税增进公共福利,比如为穷人建设保障房,可谓一举两得。这些年来,因为国内严格的限购令,中国大量富人到国外购买房产,为他国贡献房产税,为他国居民建设保障房贡献资金,真是莫大的。
从根本上讲,货币是一个国家最基础的信用,如果对货币的购买对象给予过多,是对货币的不尊重。值得期许的是,中国楼市调控正在悄然转向,过去十年关于楼市调控的文件足足下发了179份,而在过去一年中,一份都没有,今年以来的楼市调整完全发生于市场,这是一个不同寻常的信号。事实上,本届对待楼市调控的态度,在2014年3月公布的《工作报告》已有体现,就是“分类调控”。
可以预见的是,全面限购已经不合时宜,分类调控将成为未来楼市调控的新常态,并逐步让位于全面的市场调控。
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